Куда вложить 5–10 миллионов рублей в 2026 году, если нет времени разбираться
Короткий ответ: сначала разделите деньги по сроку.
То, что может понадобиться в ближайший год, держите на вкладах в нескольких банках, сейчас это около 13% годовых при инфляции 6,35%. В недвижимость стоит отправлять только деньги, которые вы готовы не трогать полтора-два года, и только туда, где заработок заложен уже при покупке.
Я Кирилл Стулов, предприниматель и инвестор. У меня 11 инвестиционных объектов в Москве и Петербурге, две квартиры я уже продал, и в сделки инвесторов я захожу своими деньгами на тех же условиях. Ниже рассказываю, как рассуждаю, когда ко мне приходят с 5–10 миллионами. Это не индивидуальная рекомендация: цифры актуальны на 23 октября 2026 года, перед решением проверьте всё под себя.
Коротко
- Деньги на год и деньги на полтора-два года должны лежать в разных местах.
- Вклад сейчас даёт около 13% годовых. После налога и инфляции остаётся примерно 5% реального роста. Государственная страховка покрывает 1,4 млн рублей в одном банке.
- Займы под 30–40% и обещания «пассивных 30% без риска» я обхожу стороной. Высокий процент всегда означает высокий риск.
- Квартира в стройке обгоняет вклад, если её купили заметно ниже рынка и заранее понятно, кому и когда её продавать. Купить и ждать, пока подорожает, мало.
- В наши сделки заходят от 5 млн рублей. Если денег меньше или они понадобятся раньше чем через полтора года, недвижимость вам сейчас не нужна.
С чего начать, если на руках 5–10 миллионов
С вопроса, когда эти деньги могут понадобиться. Когда ко мне приходит человек с капиталом, объекты мы обсуждаем потом. Сначала я спрашиваю, сколько у него денег, где они сейчас лежат, на какой срок он готов их отпустить и какой ежемесячный платёж для него комфортен.
Сумму удобно разделить на три части.
1. Запас. Деньги на несколько месяцев жизни семьи, а если у вас бизнес, то и на его непредвиденные расходы. Их нужно уметь снять за день.
2. Деньги на год. Покупка, вложение в бизнес, учёба детей: всё, на что деньги могут понадобиться в ближайшие двенадцать месяцев.
3. Деньги, которые можно не трогать полтора-три года.
Для недвижимости я рассматриваю только третью часть. Если её нет, разговор про квартиры в стройке лучше отложить, и в этом нет ничего страшного.
Почему полтора года, если наши сделки рассчитаны на 12–24 месяца? Стратегия может сработать позже, чем вы думаете. Планируете выйти за год, закладывайте полтора-два. Запас по времени спасает чаще, чем кажется.
Вклад: сколько он даёт в 2026 году
23 октября Банк России оставил ключевую ставку на уровне 14%. Средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках во второй декаде октября составила 13,06% годовых. Годовая инфляция в сентябре, по данным Росстата, 6,35%.
Посчитаем на примере.
Вы кладёте 7 млн рублей на год под 13%.
- Проценты за год: около 910 тыс. рублей.
- Без налога в 2026 году можно получить 160 тыс. рублей процентов. Это 1 млн рублей, умноженный на самую высокую ключевую ставку на первое число месяца в году (16%).
- С остальных 750 тыс. платится 13%, то есть 97,5 тыс. рублей.
- На руках остаётся около 812 тыс. рублей, примерно 11,6% годовых.
За вычетом инфляции деньги выросли примерно на 5%. Для денег, которые могут понадобиться в течение года, это хороший результат. Вклад хорош для одной задачи: подержать деньги, которые понадобятся завтра.
У вклада два ограничения, о которых стоит помнить при сумме 5–10 млн.
Первое: государственная страховка покрывает 1,4 млн рублей на одного человека в одном банке вместе с процентами. Чтобы застраховать 7 млн целиком, их придётся разложить по пяти банкам.
Второе: ставки по вкладам идут вслед за ключевой. С пика в 21% она уже опустилась до 14%. Когда ЦБ снова начнёт её снижать, при продлении вклада процент будет ниже.
Облигации и акции: что вышло за последний год
Я не специалист по фондовому рынку, поэтому скажу коротко и только о том, что видно по итогам года.
ОФЗ, облигации федерального займа, по сути долговые расписки государства: вы даёте ему в долг и регулярно получаете купон, то есть процент.
Год назад многие покупали длинные выпуски в расчёте, что ставку быстро снизят и бумаги вырастут в цене. Ставку снижали медленнее, чем ждали, и роста цены не случилось. Купоны при этом платят.
Сейчас длинные ОФЗ дают около 16% годовых, если держать их до конца срока (данные торгов на 21–23 октября 2026 года). Доход в этом случае известен заранее. Если продать раньше, цена может оказаться ниже, чем при покупке. С купонов тоже платится налог.
Акции. Год назад было популярно покупать «на дне» в расчёте на быстрый рост. Рынок за год почти не сдвинулся, многие бумаги ушли в минус, и те, кто заходил на самом дне, до сих пор ждут.
Облигации могут подойти для части денег, если вы понимаете, как они устроены. Акции требуют времени и внимания, которых у занятого предпринимателя обычно мало.
Займы под 30–40% и «пассивный доход»: почему я туда не иду
Почти все хотят одного: вложить и получать 25–30% годовых, желательно без риска и без собственного участия. Так не бывает.
Больнее всего в этом году пришлось тем, кто давал деньги в долг под 40% и выше. Я лично знаю нескольких людей, которые потеряли на этом десятки миллионов: заёмщики перестали платить, кто-то просто исчез. Сейчас юристы собирают пострадавших в группы, чтобы судиться. Высокий процент всегда означает высокий риск, и в этом году риск пришёл по адресу.
С криптовалютой у меня собственный опыт. Было время, когда я плотно участвовал в размещениях новых монет и других криптопроектах. Вложил миллионы, что-то заработал, но потерял гораздо больше, пока гнался за «миллиардами». Сегодня я так не рискую.
Если вам обещают 30% годовых пассивно и без риска, это повод насторожиться. Мы доходность не гарантируем, и в договоре это записано так же. Из чего на самом деле складываются такие цифры, я разбирал в статье «Что на самом деле означает „30% годовых“».
Недвижимость: когда она обгоняет вклад
Начну с того, где недвижимость проигрывает. Если купить готовую квартиру на всю сумму и сдавать её, вклад сейчас выиграет. Валовая доходность долгосрочной аренды в Москве, по данным ЦИАН, весной 2026 года была около 5% годовых. После налога, простоев и ремонта, по моим подсчётам, остаётся 3–4%.
Просто купить и ждать, пока квартира подорожает, тоже мало. Если весь расчёт стоит на том, что цена вырастет сама, вы рискуете проиграть инфляции.
Квартира в стройке начинает обгонять вклад, когда сходятся четыре условия.
1. Вход ниже рынка. Заработок закладывается уже при покупке: на старте продаж, по цене до повышения прайса, со скидкой застройщика. Тогда вам не нужно молиться на рынок.
2. Рассрочка от застройщика. Вы вносите первый взнос и дальше платите частями до сдачи дома. Вложено меньше, чем стоит квартира, и заработок считается на вложенные деньги.
3. Понятный выход. Заранее ясно, кому и почему этот объект понадобится через 12–24 месяца. Чаще всего мы выходим переуступкой: продаём права по договору долевого участия (ДДУ, это договор, по которому вы покупаете квартиру в строящемся доме) ещё до сдачи дома.
4. Запас. Рассрочка и ипотека нормально работают, если сделка посчитана с запасом и у вас есть подушка. Плохо, если закрыть платежи можно только одним способом, срочно продав квартиру. Тогда вы заложник сделки.
Пример из моих сделок. В клубный дом INSIDER в Москве я вложил 2,7 млн рублей через беспроцентную рассрочку и меньше чем через год продал апартаменты по переуступке. Заработал 3,3 млн, больше, чем вложил. Сделка закрыта, деньги получены.
Так получается не всегда, и рисков у стройки хватает. По некоторым нашим объектам сейчас есть задержки сдачи. Мы их сглаживаем: продлеваем рассрочку или переводим покупку на субсидированную ипотеку, ставку по которой снижает застройщик. Продать квартиру за месяц по рыночной цене сложно, поэтому в расчёте всегда есть вариант, где продажа идёт дольше.
Что защищает деньги. По ДДУ деньги покупателя лежат на эскроу-счёте в банке. Это специальный счёт: застройщик получает с него деньги только после того, как дом сдан. Если стройка остановится, деньги вернут покупателю. А если что-то случится с самим банком, эскроу-счета застрахованы на сумму до 10 млн рублей, отдельно от обычных вкладов.
Налог. При выходе через 12–24 месяца с прибыли платится налог на доходы: льгота по сроку владения к таким сделкам не успевает примениться. Мы закладываем налог в расчёт до покупки, чтобы цифра заработка была честной.
С какой суммы недвижимость имеет смысл
В наши сделки заходят от 5 млн рублей. Деньги нужны на первый взнос, на ежемесячные платежи до продажи и на запас, если продажа займёт больше времени. Отправлять туда последние деньги я не советую.
Если у вас ровно 5 млн и других свободных денег нет, сначала отдельно соберите подушку, и только потом считайте сделку. С 10 млн выбор шире: часть может работать в стройке, часть остаётся на вкладах.
Недвижимость вам сейчас не подходит, если:
- деньги могут понадобиться раньше чем через полтора года;
- вам нужен ежемесячный доход: аренда даёт мало, а заработок в стройке приходит при продаже;
- нет запаса на платежи;
- вы ищете гарантированный процент.
Подробнее об этом в статье «Когда инвестиции в недвижимость не имеют смысла»
Почти все хотят одного: вложить и получать 25–30% годовых, желательно без риска и без собственного участия. Так не бывает.
Больнее всего в этом году пришлось тем, кто давал деньги в долг под 40% и выше. Я лично знаю нескольких людей, которые потеряли на этом десятки миллионов: заёмщики перестали платить, кто-то просто исчез. Сейчас юристы собирают пострадавших в группы, чтобы судиться. Высокий процент всегда означает высокий риск, и в этом году риск пришёл по адресу.
С криптовалютой у меня собственный опыт. Было время, когда я плотно участвовал в размещениях новых монет и других криптопроектах. Вложил миллионы, что-то заработал, но потерял гораздо больше, пока гнался за «миллиардами». Сегодня я так не рискую.
Если вам обещают 30% годовых пассивно и без риска, это повод насторожиться. Мы доходность не гарантируем, и в договоре это записано так же. Из чего на самом деле складываются такие цифры, я разбирал в статье «Что на самом деле означает „30% годовых“».
Недвижимость: когда она обгоняет вклад
Начну с того, где недвижимость проигрывает. Если купить готовую квартиру на всю сумму и сдавать её, вклад сейчас выиграет. Валовая доходность долгосрочной аренды в Москве, по данным ЦИАН, весной 2026 года была около 5% годовых. После налога, простоев и ремонта, по моим подсчётам, остаётся 3–4%.
Просто купить и ждать, пока квартира подорожает, тоже мало. Если весь расчёт стоит на том, что цена вырастет сама, вы рискуете проиграть инфляции.
Квартира в стройке начинает обгонять вклад, когда сходятся четыре условия.
1. Вход ниже рынка. Заработок закладывается уже при покупке: на старте продаж, по цене до повышения прайса, со скидкой застройщика. Тогда вам не нужно молиться на рынок.
2. Рассрочка от застройщика. Вы вносите первый взнос и дальше платите частями до сдачи дома. Вложено меньше, чем стоит квартира, и заработок считается на вложенные деньги.
3. Понятный выход. Заранее ясно, кому и почему этот объект понадобится через 12–24 месяца. Чаще всего мы выходим переуступкой: продаём права по договору долевого участия (ДДУ, это договор, по которому вы покупаете квартиру в строящемся доме) ещё до сдачи дома.
4. Запас. Рассрочка и ипотека нормально работают, если сделка посчитана с запасом и у вас есть подушка. Плохо, если закрыть платежи можно только одним способом, срочно продав квартиру. Тогда вы заложник сделки.
Пример из моих сделок. В клубный дом INSIDER в Москве я вложил 2,7 млн рублей через беспроцентную рассрочку и меньше чем через год продал апартаменты по переуступке. Заработал 3,3 млн, больше, чем вложил. Сделка закрыта, деньги получены.
Так получается не всегда, и рисков у стройки хватает. По некоторым нашим объектам сейчас есть задержки сдачи. Мы их сглаживаем: продлеваем рассрочку или переводим покупку на субсидированную ипотеку, ставку по которой снижает застройщик. Продать квартиру за месяц по рыночной цене сложно, поэтому в расчёте всегда есть вариант, где продажа идёт дольше.
Что защищает деньги. По ДДУ деньги покупателя лежат на эскроу-счёте в банке. Это специальный счёт: застройщик получает с него деньги только после того, как дом сдан. Если стройка остановится, деньги вернут покупателю. А если что-то случится с самим банком, эскроу-счета застрахованы на сумму до 10 млн рублей, отдельно от обычных вкладов.
Налог. При выходе через 12–24 месяца с прибыли платится налог на доходы: льгота по сроку владения к таким сделкам не успевает примениться. Мы закладываем налог в расчёт до покупки, чтобы цифра заработка была честной.
С какой суммы недвижимость имеет смысл
В наши сделки заходят от 5 млн рублей. Деньги нужны на первый взнос, на ежемесячные платежи до продажи и на запас, если продажа займёт больше времени. Отправлять туда последние деньги я не советую.
Если у вас ровно 5 млн и других свободных денег нет, сначала отдельно соберите подушку, и только потом считайте сделку. С 10 млн выбор шире: часть может работать в стройке, часть остаётся на вкладах.
Недвижимость вам сейчас не подходит, если:
- деньги могут понадобиться раньше чем через полтора года;
- вам нужен ежемесячный доход: аренда даёт мало, а заработок в стройке приходит при продаже;
- нет запаса на платежи;
- вы ищете гарантированный процент.
Подробнее об этом в статье «Когда инвестиции в недвижимость не имеют смысла»
Пример: как я рассуждаю, если у человека 7 миллионов
Допустим, у предпринимателя 7 млн рублей свободных денег, и ближайшие два года бизнес их не попросит.
- 2 млн остаются на вкладах в двух банках. Это запас на случай, если деньги вдруг понадобятся.
- 5 млн идут в один объект в стройке с рассрочкой: первый взнос и платежи до продажи. Выход рассчитан на 12–24 месяца, а в расчёте заложено полтора-два года.
Если бизнесу деньги могут понадобиться через полгода, расклад другой: всё остаётся на вкладах, а к недвижимости возвращаемся позже.
Как это устроено у нас
Я захожу в те же объекты, что предлагаю инвесторам. Компания вложила в те же сделки 73 млн рублей собственных денег. Зарабатываем мы в основном на выходе, вместе с инвестором, поэтому заводить человека в слабую сделку нам просто невыгодно.
Отбор жёсткий. За последний год мы рассмотрели 210 проектов, 196 отклонили, взяли 14. Отказываемся, например, когда в комплексе много корпусов и через год сотни похожих квартир будут конкурировать при продаже, когда цена на старте уже выше рынка или когда район не развивается.
Дальше работаем по шагам.
1. Разбираем вашу ситуацию: сколько денег, где они, на какой срок, какой платёж комфортен.
2. Выбираем механику: рассрочка, ипотека, переуступка или выход из слабого объекта, который у вас уже есть.
3. Подбираем объект под эту механику.
4. Считаем: первый взнос, платежи, налоги, цену продажи и вариант, если продажа затянется.
5. Договариваемся с застройщиком: цена до повышения, скидка, удобный график платежей.
6. Ведём сделку и готовим выход.
Всего мы с инвесторами вложили в объекты 298 млн рублей своих денег. По оценке на 10 сентября 2026 года они стоят на 255 млн больше. Это оценка: деньгами на руках она станет после продажи.
Частые вопросы
Куда вложить 5 миллионов рублей, чтобы заработать?
Зависит от того, когда они понадобятся. На срок до года разумно держать их на вкладах в нескольких банках, сейчас это около 13% годовых. Если деньги можно не трогать полтора-два года, можно рассмотреть объект в стройке, купленный ниже рынка, с понятным выходом.
Что выгоднее в 2026 году: вклад или квартира?
Для денег на год выгоднее вклад. Готовая квартира под аренду сейчас тоже проигрывает вкладу: после расходов аренда в Москве даёт 3–4% годовых. Квартира в стройке, купленная ниже рынка в рассрочку, может обогнать вклад, но у неё свои риски: задержка сдачи, время на продажу, платежи.
Сколько денег можно держать в одном банке?
Государственная страховка покрывает 1,4 млн рублей на человека в одном банке вместе с процентами. Если сумма больше, её разумно разделить между несколькими банками.
Нужно ли платить налог с процентов по вкладам?
Да, если проценты за год превысили необлагаемую сумму. Для процентов 2026 года это 160 тыс. рублей по всем банкам вместе. С превышения платится 13%, с дохода свыше 2,4 млн рублей 15%. Налоговая сама рассчитает сумму и пришлёт уведомление в следующем году.
Можно ли зайти в недвижимость с меньшей суммой?
Купить квартиру в рассрочку можно и с меньшим первым взносом. Но деньги нужны ещё на платежи и на запас, поэтому в наши сделки заходят от 5 млн. Если свободных денег меньше, я бы сначала накопил, держа их на вкладе.
Вы гарантируете доходность?
Нет. В договоре доходность не гарантируется, и обещать её было бы нечестно. Мы считаем несколько вариантов: быстрый, базовый и с задержкой, и заходим, только если сделка выдерживает и вариант с задержкой.
Что будет, если деньги понадобятся раньше?
Объект в стройке можно продать по переуступке до сдачи дома. Но срочная продажа обычно означает скидку, поэтому заходить стоит только теми деньгами, которые можно не трогать.
Вывод
Деньги на год держите на вкладах в нескольких банках. Ту часть, которую готовы отпустить на полтора-два года, можно отправить в недвижимость, но только туда, где цена входа ниже рынка и заранее понятен выход. Гарантий здесь нет ни у кого, поэтому решает расчёт.
Разберём вашу ситуацию
Если у вас 5–10 миллионов и нет времени разбираться самому, напишите мне. Разберём, какие деньги можно отпустить надолго, какие лучше оставить под рукой и подходит ли вам сейчас недвижимость. Если не подходит, я так и скажу.
Допустим, у предпринимателя 7 млн рублей свободных денег, и ближайшие два года бизнес их не попросит.
- 2 млн остаются на вкладах в двух банках. Это запас на случай, если деньги вдруг понадобятся.
- 5 млн идут в один объект в стройке с рассрочкой: первый взнос и платежи до продажи. Выход рассчитан на 12–24 месяца, а в расчёте заложено полтора-два года.
Если бизнесу деньги могут понадобиться через полгода, расклад другой: всё остаётся на вкладах, а к недвижимости возвращаемся позже.
Как это устроено у нас
Я захожу в те же объекты, что предлагаю инвесторам. Компания вложила в те же сделки 73 млн рублей собственных денег. Зарабатываем мы в основном на выходе, вместе с инвестором, поэтому заводить человека в слабую сделку нам просто невыгодно.
Отбор жёсткий. За последний год мы рассмотрели 210 проектов, 196 отклонили, взяли 14. Отказываемся, например, когда в комплексе много корпусов и через год сотни похожих квартир будут конкурировать при продаже, когда цена на старте уже выше рынка или когда район не развивается.
Дальше работаем по шагам.
1. Разбираем вашу ситуацию: сколько денег, где они, на какой срок, какой платёж комфортен.
2. Выбираем механику: рассрочка, ипотека, переуступка или выход из слабого объекта, который у вас уже есть.
3. Подбираем объект под эту механику.
4. Считаем: первый взнос, платежи, налоги, цену продажи и вариант, если продажа затянется.
5. Договариваемся с застройщиком: цена до повышения, скидка, удобный график платежей.
6. Ведём сделку и готовим выход.
Всего мы с инвесторами вложили в объекты 298 млн рублей своих денег. По оценке на 10 сентября 2026 года они стоят на 255 млн больше. Это оценка: деньгами на руках она станет после продажи.
Частые вопросы
Куда вложить 5 миллионов рублей, чтобы заработать?
Зависит от того, когда они понадобятся. На срок до года разумно держать их на вкладах в нескольких банках, сейчас это около 13% годовых. Если деньги можно не трогать полтора-два года, можно рассмотреть объект в стройке, купленный ниже рынка, с понятным выходом.
Что выгоднее в 2026 году: вклад или квартира?
Для денег на год выгоднее вклад. Готовая квартира под аренду сейчас тоже проигрывает вкладу: после расходов аренда в Москве даёт 3–4% годовых. Квартира в стройке, купленная ниже рынка в рассрочку, может обогнать вклад, но у неё свои риски: задержка сдачи, время на продажу, платежи.
Сколько денег можно держать в одном банке?
Государственная страховка покрывает 1,4 млн рублей на человека в одном банке вместе с процентами. Если сумма больше, её разумно разделить между несколькими банками.
Нужно ли платить налог с процентов по вкладам?
Да, если проценты за год превысили необлагаемую сумму. Для процентов 2026 года это 160 тыс. рублей по всем банкам вместе. С превышения платится 13%, с дохода свыше 2,4 млн рублей 15%. Налоговая сама рассчитает сумму и пришлёт уведомление в следующем году.
Можно ли зайти в недвижимость с меньшей суммой?
Купить квартиру в рассрочку можно и с меньшим первым взносом. Но деньги нужны ещё на платежи и на запас, поэтому в наши сделки заходят от 5 млн. Если свободных денег меньше, я бы сначала накопил, держа их на вкладе.
Вы гарантируете доходность?
Нет. В договоре доходность не гарантируется, и обещать её было бы нечестно. Мы считаем несколько вариантов: быстрый, базовый и с задержкой, и заходим, только если сделка выдерживает и вариант с задержкой.
Что будет, если деньги понадобятся раньше?
Объект в стройке можно продать по переуступке до сдачи дома. Но срочная продажа обычно означает скидку, поэтому заходить стоит только теми деньгами, которые можно не трогать.
Вывод
Деньги на год держите на вкладах в нескольких банках. Ту часть, которую готовы отпустить на полтора-два года, можно отправить в недвижимость, но только туда, где цена входа ниже рынка и заранее понятен выход. Гарантий здесь нет ни у кого, поэтому решает расчёт.
Разберём вашу ситуацию
Если у вас 5–10 миллионов и нет времени разбираться самому, напишите мне. Разберём, какие деньги можно отпустить надолго, какие лучше оставить под рукой и подходит ли вам сейчас недвижимость. Если не подходит, я так и скажу.
Кирилл Стулов. Спасибо, что читаете.
Подписывайтесь:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Подписывайтесь:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Привет! Меня зовут Кирилл Стулов, я предприниматель. На данный момент у меня три бизнеса:
- Тюнинг-ателье Seven Force https://sevenforce.ru/
- Компания по финансовому консалтингу Lock Box https://lock-box.ru/
- Компания занимающаяся инвестиционной недвижимостью Lock Box Estate https://lockbox-estate.ru/
Читайте также
- Когда инвестиции в недвижимость не имеют смысла
- Что на самом деле означает «30% годовых» в инвестициях
- Как мы зарабатываем на недвижимости: реальные кейсы, цифры и немного трезвого взгляда
- Как выглядит инвестиционная сделка изнутри на примере ЖК INSIDER
Об авторе
Кирилл Стулов, предприниматель и инвестор, основатель Lock Box Estate.
У него 11 инвестиционных объектов в Москве и Петербурге, две квартиры уже проданы. В сделки инвесторов заходит своими деньгами на тех же условиях.
- Когда инвестиции в недвижимость не имеют смысла
- Что на самом деле означает «30% годовых» в инвестициях
- Как мы зарабатываем на недвижимости: реальные кейсы, цифры и немного трезвого взгляда
- Как выглядит инвестиционная сделка изнутри на примере ЖК INSIDER
Об авторе
Кирилл Стулов, предприниматель и инвестор, основатель Lock Box Estate.
У него 11 инвестиционных объектов в Москве и Петербурге, две квартиры уже проданы. В сделки инвесторов заходит своими деньгами на тех же условиях.
